房屋尚未过户即被查封，

　　购房人可以按照房屋买卖协议拿到房子，胜诉!

 

　　【前言】

　　当购房人与房屋出卖人之间达成房屋买卖合意，订立了房屋买卖合同，但在尚未办理过户登记前，出卖人却因涉案被法院强制执行，并且对该房屋采取了执行措施，那么在这种情况下，购房人能否以与出卖人间达成的房屋买卖合同排除法院的执行，进而为自己争取权利，拿回房子呢?

　　接下来通过一个经典案例，我们来为购房人排忧解难。

　　案号：(2017)最高法民再355号
 

　　【案情简介】

　　2013年8月11日，陈某作为出售方与刘某签订一份《房产买卖协议》，约定刘某向陈某购买登记在其名下的房屋一套，购房总价为590万元;刘某应于协议签订当日支付定金20万元，2013年8月23日前分三期再支付380万元，余额190万元由刘某向银行申请贷款支付;陈某收到刘某的购房款400万元时将房屋交付刘某使用，收到全部购房款一年内将其户口迁出。

　　协议签订后，刘某于协议签订当日现金支付给陈某购房定金20万元，于2013年8月12日至8月22日转款5笔合计380万元至陈某银行账户，合计支付购房款400万元。2013年8月23日，陈某将案涉房屋腾空并结清水电煤气费用后交付给刘某。2013年8月24日，刘某对房屋进行了装修。自2013年10月26日起，刘某实际为该房屋缴纳有线电视费用并自2014年3月开始，以自己的名义交纳房屋的水费、电费、垃圾费、物业管理费、公共维修金。

　　而出卖人陈某却在另一起与杜某的民间借贷纠纷一案中作为担保人，被法院判决对债务承担连带清偿责任。2013年10月22日，法院应陈某的债权人杜某申请，作出财产保全裁定，并于2013年12月2日查封了刘某购买的房屋。

　　对此，刘某向法院提起案外人执行异议之诉，请求法院立即停止对其购买房屋的强制执行，并解除对该套房屋的查封、冻结。

     【法院判决】

      经过一审、二审、再审。最高人民法院经审理判决：

　　撤销一审、二审判决结果，不得执行刘某购买的该套房产。
 

　　【律师释法】

　　最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定(2020修正)

　　第十五条 被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结;第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。
 

　　最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定(2020修正)

　　第二十八条 金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：

　　(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;

　　(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产;

　　(三)已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;

　　(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。

 

　　根据上述法律规定，如果房屋尚未过户即被查封，购房人依房屋买卖协议拿回房子要符合以下几个条件：

　　一、查封前签订合法有效的书面买卖合同。

　　必须在查封之前签订，查封之后再签订没有用。

　　二、购房人实际占有了该房屋。

　　通俗来说，要求购房人“入住”购买的房屋。购房人在完成支付价款的义务后，要及时要求出卖人腾空房屋，便于自己入住。缴纳相关住宅日常支出费用并保留凭证，如水费、电费、物业费等，如果购买的房屋是购房人名下唯一一套住房的，要提供相关凭证。依据法律规定，对妨害占有的行为，占有人有权请求排除妨害或者消除危险。

　　三、购房人依照约定已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行。

　　支付大部分或者全部的购房款是依房屋买卖协议拿回房子最基本的要求，这既是履行合同的义务，也是判定案件事实的主要依据。从房屋的出卖人和其债权人的角度来看，因为购房人支付了房屋价款，客观上出卖人财产中的一部分就从“房屋”转化成了“货币”，他应承担的债务财产的范围并未因出卖房屋而不当减损，他的债权人的权利也并未因此而受到损害，其仍然有权就出卖人的卖房所得来主张相应的权利。

　　四、购房人未与出卖人办理过户登记手续，“没有过错”。

　　这要求购房人要积极地向出卖人主张办理过户登记手续，不能怠于行使自己的权利。在实践中也存在案例，在购房人购房并入住后，接下来长达十几年的时间里，购房人一直未积极要求出卖人为其办理房屋过户登记，直至此后出卖人陷入了其他的经济纠纷，出卖人的债权人向法院申请了强制执行，即便此时出卖人主张要求确认该房产归其所有，法院也会以“购房人未办理房产过户登记的原因在于其怠于行使自己的权利”为由不支持购房人的主张。

　　律师也提醒各位购房人，买房子在订立了房屋买卖协议后，要尽快依法办理变更登记，避免房屋的出卖人陷入与他人的经济纠纷，由此给购房人的合法权利带来新的法律风险。