【内容摘要】：现实中房屋所有权人许诺将房屋使用权让与他人使用一段时间，由于房屋本身性质，过户伴随着极大风险。但仅有许诺的情况下，使用权人的居住权往往难以得到保障。而《民法典》的出台为此情景创造了新的选择，本文将通过一则案例来简要介绍居住权制度以及相关要点。

【案情简介】
 

李先生与许女士在婚后没有生育子女，2014年，病危的许女士立下遗嘱，遗嘱中载明在自己过世后，将自己婚前购买的住宅赠与其弟弟许先生，但约定李先生再婚之前，仍可以在该住宅中居住。

2016年，李先生与许先生因为遗产问题产生纠纷诉至法院。经法院判决，住宅归许先生所有，李先生享有该住宅的居住使用权。此后李先生便正常生活在该住宅内，双方不再来往。

2021年初，李先生于某网络平台上发现所居住的住宅正在被销售，为防止住宅被许先生出售后影响自己居住，李先生便到法院申请了居住权强制执行。法院于2月26日作出执行裁定，将该住宅的居住权登记在李先生名下。最后李先生携带身份证明与法院执行裁定书等材料，前往不动产登记部门办理了居住权登记。

居住权到底是什么，如何确保你能够居住不属于你的住宅，又还有哪些用处？下文将一一解析。

何谓“居住权”？
 

2021年1月1日正式施行的《中华人民共和国民法典》（以下简称为“《民法典》”）设立了居住权作为一种新型用益物权，是与公民的日常生活息息相关的权利。虽然相关法律法规和司法解释仍未出台，但将来势必对离婚、赡养、继承、房屋租赁、交易市场等方面产生重大影响。除了字面上居住房屋的权利外，其在法律上还存在诸多额外规定，因此需要对其进行较全面的了解，方能在日常生活中规避掉相关法律风险。

居住权是对他人的住宅享有占有、使用的一种用益物权，以满足生活居住的需要。相比于租赁权，居住权有以下特点：

1.在法律上的效力更强，需要进行登记，具有排他性。

2.原则上无偿，可以约定有偿。

3.没有期限限制，最长至居住权人死亡。

居住权可应用的情景在婚姻家事领域，居住权制度可应用于如下几个场景：

（一）保障老人养老。

随着我国老龄化问题加重，有关养老的一系列问题愈发凸显。拥有住宅的老人可以选择与他人协议“以房养老”，将房屋所有权提前让与他人，获得一笔养老费用，同时在住宅上设立终身居住权，以保障自身老有所依。既维护了老人签订协议时的弱势地位，也可使购买方以较低价格获得房屋所有权。

有子女抚养的老人往往有子女不孝的担忧，担心有生之年将住宅过户后遭遇不孝子女要求腾房导致无房可住。《民法典》出台前的常见做法是设立遗嘱的方式安排住宅事宜，但现实中往往会引发子女间的房产继承纠纷，破坏家庭关系。此时便可通过设立居住权以保障其安度晚年，提前安排身后事，避免随后的麻烦。

（二）保护婚姻弱势一方。

由于房价高昂、一方婚前购房、双方家长出资等现实原因，不少情侣在婚前往往会要求在住宅上加上另一方名字，这意味着若婚后出现感情破裂原因，另一方可以据此要求分割住宅份额。现实中有不少情侣便因此产生纠纷，不欢而散。婚姻中女性由于生育、家务劳动等原因容易处于经济弱势地位，离婚将导致其生活困难。若弱势方取得了抚养权，即便另一方支付抚养费用，也不利于子女健康成长。因此上述情况中，女方容易产生为家庭付出青春后一无所有的担忧，缺乏安全感，不利于家庭关系和睦。

拥有共同房产的夫妻，在离婚时为避免纠纷，往往会选择协议由一方取得房屋，同时折价补偿给另一方。《民法典》出台前，虽然也可以约定居住权，但放弃所有权的一方却比较弱势。如果另一半人品堪忧，可能会到手后转售住宅，拒不支付折价款而使放弃方钱、房两空。

上述问题在《民法典》出台后便可以通过居住权制度解决，可为弱势一方附条件设立居住权，若感情破裂，保障其平稳过渡，使子女健康成长，但应注意所约定条件不得违背公序良俗。

（三）实现被继承人的意愿，保障特殊主体的利益。

现实中，退休人群常常由保姆照料生活起居，在离世前为答谢保姆，会在遗嘱内表明，希望在自己去世后，保姆仍能在其住宅内居住。

以及为友人抚养、照料遗孤的情况下，担心自己去世后无人抚养，也会在遗嘱中希望在自己去世后，让他们能继续在住宅内居住。但作为继承人的亲属并非都愿意配合上述遗嘱，一旦继承人取得所有权并转售，上述人群的利益难以保障，被继承人的意愿也将落空。

《民法典》出台以前，此类遗嘱往往容易引起继承人间纠纷，即便通过遗嘱取得居住权，后续的权利也难以得到保障。例如前文所述案例中，若李先生所住房屋被许先生转售给善意第三人，他的权利便难以得到维护。如今，居住权制度便可较好解决上述问题。

如何设立居住权？
 

目前来说，仅自然人可成为居住权人，自然人、法人、非法人组织均可设立居住权，体现了居住权制度的制定目的之一，即为建立多渠道供应住宅提供制度保障。对于住宅的不同部分，所有权人可以设立数个居住权，例如老人将住宅划分给多位子女居住；对于同一部分也可以设立共有的居住权。但是居住权一旦设定，便无法对同一部分设立新的居住权。

居住权可通过书面合同或遗嘱的形式设立。通过遗嘱方式设立的，应符合遗嘱的法定形式。以书面合同形式设立的，一般建议协议包含以下条款：

（一）当事人的姓名或者名称和住所；

（二）住宅的位置；

（三）居住的条件和要求；

（四）居住权期限；

（五）解决争议的方法。

居住权的限制
 

《民法典》对居住权也进行了一些限制，以免一方滥用权利，损害对方利益，包括不得转让、继承；设定权利的住宅原则上不得出租，但当事人另有约定的除外。因此，居住权人可约定获得出租该住宅的权利，但仅限设立居住权的部分。

对于住宅的用途，居住权人可以享有对设定权利的住宅占有、使用的权利，但仅限于“满足生活居住的需要”，无权用于仓储、商业等其他用途。

律师建议：
 

（一）居民个人购房时，应注意查询心仪房屋是否已设有居住权登记或预告登记。若居住权已设立，即便取得所有权，也无法要求居住权人离开，同时由于居住权可以终生设立、无偿设立等特性，很可能购买到无法居住的住宅。

（二）通过书面合同设立居住权的，当事人可自由约定是否有偿、居住期限、居住权消灭的情形等，但不得违背公序良俗。根据《中华人民共和国民法典物权编理解与适用》，居住权的必备条款包括以下两个方面：

第一，需有确定的当事人。建议合同使用当事人的准确姓名或名称和住所，有条件时可注明当事人的身份证号码、统一社会信用代码等身份信息，以避免因合同当事人不明而产生纠纷。

第二，需有确定的标的信息。建议对于住宅信息予以具体明确，并与不动产登记部门的登记信息一致。

（三）居住权需进行登记后方可设立。同样的，居住权消灭后当事人应及时办理注销登记。《民法典》明确规定，居住权自登记时设立。根据《上海市不动产登记若干规定》第二十七条，当事人采用书面形式订立居住权合同或者以遗嘱方式设立居住权的，应当持居住权合同或者遗嘱等材料申请居住权首次登记。不动产登记机构应当核发不动产登记证明。因此，订立合同或通过遗嘱方式设立后，应及时前往办理居住权登记，具体登记流程需根据当地登记部门规定进行。

（四）在签订合同后，办理登记前，当事人可向登记机关申请预告登记，以防止所有权人私自处分房屋。《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>物权编的解释（一）》第四条规定：“未经预告登记的权利人同意，转让不动产所有权等物权，或者设立建设用地使用权、居住权、地役权、抵押权等其他物权的，应当依照民法典第二百二十一条第一款的规定，认定其不发生物权效力。”

以上便是有关居住权制度的相关介绍，若您有更进一步的法律问题需要咨询，欢迎联系。