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既可以不过户房屋,又可以保证稳定居住,何谓居住权?

来源:原创 作者:滕玲玲 时间:2021-08-16

 

【内容摘要】:现实中房屋所有权人许诺将房屋使用权让与他人使用一段时间,由于房屋本身性质,过户伴随着极大风险。但仅有许诺的情况下,使用权人的居住权往往难以得到保障。而《民法典》的出台为此情景创造了新的选择,本文将通过一则案例来简要介绍居住权制度以及相关要点。


【案情简介】
 

李先生与许女士在婚后没有生育子女,2014年,病危的许女士立下遗嘱,遗嘱中载明在自己过世后,将自己婚前购买的住宅赠与其弟弟许先生,但约定李先生再婚之前,仍可以在该住宅中居住。

2016年,李先生与许先生因为遗产问题产生纠纷诉至法院。经法院判决,住宅归许先生所有,李先生享有该住宅的居住使用权。此后李先生便正常生活在该住宅内,双方不再来往。

2021年初,李先生于某网络平台上发现所居住的住宅正在被销售,为防止住宅被许先生出售后影响自己居住,李先生便到法院申请了居住权强制执行。法院于2月26日作出执行裁定,将该住宅的居住权登记在李先生名下。最后李先生携带身份证明与法院执行裁定书等材料,前往不动产登记部门办理了居住权登记。

居住权到底是什么,如何确保你能够居住不属于你的住宅,又还有哪些用处?下文将一一解析。


何谓“居住权”?
 

2021年1月1日正式施行的《中华人民共和国民法典》(以下简称为“《民法典》”)设立了居住权作为一种新型用益物权,是与公民的日常生活息息相关的权利。虽然相关法律法规和司法解释仍未出台,但将来势必对离婚、赡养、继承、房屋租赁、交易市场等方面产生重大影响。除了字面上居住房屋的权利外,其在法律上还存在诸多额外规定,因此需要对其进行较全面的了解,方能在日常生活中规避掉相关法律风险。

居住权是对他人的住宅享有占有、使用的一种用益物权,以满足生活居住的需要。相比于租赁权,居住权有以下特点:

1.在法律上的效力更强,需要进行登记,具有排他性。

2.原则上无偿,可以约定有偿。

3.没有期限限制,最长至居住权人死亡。

居住权可应用的情景在婚姻家事领域,居住权制度可应用于如下几个场景:

(一)保障老人养老。

随着我国老龄化问题加重,有关养老的一系列问题愈发凸显。拥有住宅的老人可以选择与他人协议“以房养老”,将房屋所有权提前让与他人,获得一笔养老费用,同时在住宅上设立终身居住权,以保障自身老有所依。既维护了老人签订协议时的弱势地位,也可使购买方以较低价格获得房屋所有权。

有子女抚养的老人往往有子女不孝的担忧,担心有生之年将住宅过户后遭遇不孝子女要求腾房导致无房可住。《民法典》出台前的常见做法是设立遗嘱的方式安排住宅事宜,但现实中往往会引发子女间的房产继承纠纷,破坏家庭关系。此时便可通过设立居住权以保障其安度晚年,提前安排身后事,避免随后的麻烦。

(二)保护婚姻弱势一方。

由于房价高昂、一方婚前购房、双方家长出资等现实原因,不少情侣在婚前往往会要求在住宅上加上另一方名字,这意味着若婚后出现感情破裂原因,另一方可以据此要求分割住宅份额。现实中有不少情侣便因此产生纠纷,不欢而散。婚姻中女性由于生育、家务劳动等原因容易处于经济弱势地位,离婚将导致其生活困难。若弱势方取得了抚养权,即便另一方支付抚养费用,也不利于子女健康成长。因此上述情况中,女方容易产生为家庭付出青春后一无所有的担忧,缺乏安全感,不利于家庭关系和睦。

拥有共同房产的夫妻,在离婚时为避免纠纷,往往会选择协议由一方取得房屋,同时折价补偿给另一方。《民法典》出台前,虽然也可以约定居住权,但放弃所有权的一方却比较弱势。如果另一半人品堪忧,可能会到手后转售住宅,拒不支付折价款而使放弃方钱、房两空。

上述问题在《民法典》出台后便可以通过居住权制度解决,可为弱势一方附条件设立居住权,若感情破裂,保障其平稳过渡,使子女健康成长,但应注意所约定条件不得违背公序良俗。

(三)实现被继承人的意愿,保障特殊主体的利益。

现实中,退休人群常常由保姆照料生活起居,在离世前为答谢保姆,会在遗嘱内表明,希望在自己去世后,保姆仍能在其住宅内居住。

以及为友人抚养、照料遗孤的情况下,担心自己去世后无人抚养,也会在遗嘱中希望在自己去世后,让他们能继续在住宅内居住。但作为继承人的亲属并非都愿意配合上述遗嘱,一旦继承人取得所有权并转售,上述人群的利益难以保障,被继承人的意愿也将落空。

《民法典》出台以前,此类遗嘱往往容易引起继承人间纠纷,即便通过遗嘱取得居住权,后续的权利也难以得到保障。例如前文所述案例中,若李先生所住房屋被许先生转售给善意第三人,他的权利便难以得到维护。如今,居住权制度便可较好解决上述问题。

 

如何设立居住权?
 

目前来说,仅自然人可成为居住权人,自然人、法人、非法人组织均可设立居住权,体现了居住权制度的制定目的之一,即为建立多渠道供应住宅提供制度保障。对于住宅的不同部分,所有权人可以设立数个居住权,例如老人将住宅划分给多位子女居住;对于同一部分也可以设立共有的居住权。但是居住权一旦设定,便无法对同一部分设立新的居住权。

居住权可通过书面合同或遗嘱的形式设立。通过遗嘱方式设立的,应符合遗嘱的法定形式。以书面合同形式设立的,一般建议协议包含以下条款:

(一)当事人的姓名或者名称和住所;

(二)住宅的位置;

(三)居住的条件和要求;

(四)居住权期限;

(五)解决争议的方法。

 

居住权的限制
 

《民法典》对居住权也进行了一些限制,以免一方滥用权利,损害对方利益,包括不得转让、继承;设定权利的住宅原则上不得出租,但当事人另有约定的除外。因此,居住权人可约定获得出租该住宅的权利,但仅限设立居住权的部分。

对于住宅的用途,居住权人可以享有对设定权利的住宅占有、使用的权利,但仅限于“满足生活居住的需要”,无权用于仓储、商业等其他用途。

 

律师建议:
 

(一)居民个人购房时,应注意查询心仪房屋是否已设有居住权登记或预告登记。若居住权已设立,即便取得所有权,也无法要求居住权人离开,同时由于居住权可以终生设立、无偿设立等特性,很可能购买到无法居住的住宅。

(二)通过书面合同设立居住权的,当事人可自由约定是否有偿、居住期限、居住权消灭的情形等,但不得违背公序良俗。根据《中华人民共和国民法典物权编理解与适用》,居住权的必备条款包括以下两个方面:

第一,需有确定的当事人。建议合同使用当事人的准确姓名或名称和住所,有条件时可注明当事人的身份证号码、统一社会信用代码等身份信息,以避免因合同当事人不明而产生纠纷。

第二,需有确定的标的信息。建议对于住宅信息予以具体明确,并与不动产登记部门的登记信息一致。

(三)居住权需进行登记后方可设立。同样的,居住权消灭后当事人应及时办理注销登记。《民法典》明确规定,居住权自登记时设立。根据《上海市不动产登记若干规定》第二十七条,当事人采用书面形式订立居住权合同或者以遗嘱方式设立居住权的,应当持居住权合同或者遗嘱等材料申请居住权首次登记。不动产登记机构应当核发不动产登记证明。因此,订立合同或通过遗嘱方式设立后,应及时前往办理居住权登记,具体登记流程需根据当地登记部门规定进行。

(四)在签订合同后,办理登记前,当事人可向登记机关申请预告登记,以防止所有权人私自处分房屋。《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>物权编的解释(一)》第四条规定:“未经预告登记的权利人同意,转让不动产所有权等物权,或者设立建设用地使用权、居住权、地役权、抵押权等其他物权的,应当依照民法典第二百二十一条第一款的规定,认定其不发生物权效力。”

以上便是有关居住权制度的相关介绍,若您有更进一步的法律问题需要咨询,欢迎联系。