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精装修房的装修质量,法律是如何规定的?

来源: 作者:滕律师 时间:2021-07-29

精装修房装修质量法律是如何规定的?

 
随着精装修商品房交付的普及,老百姓对精装修房质量越来越不满,房闹事故越演愈烈,为了解决精装修质量问题,本系列专题从装修质量要求的认定,装修价值不达标、返还装修差价的司法判例,装修质量与解除合同、修复责任、逾期交房违约责任等几个方面进行探析,以期望给买卖双方以指引。

 

一、何谓“精装修”?

 
所谓的“精装修”,法律上准确的定义应当为“全装修”。
根据《商品住宅装修一次到位实施导则》第1.1.2条规定,
全装修住宅是指房屋交钥匙前,所有功能空间的固定面全部铺装或粉刷完成,厨房和卫生间的基本设备全部安装完成的新建城镇商品住宅中的集合式住宅。
 
对精装修价格的约定形式:
 
1、《商品房买卖合同》中约定总房价,不区分毛坯价和装修价;
2、《商品房买卖合同》中约定总房价,明确约定装修价;
3、同时签订《商品房买卖合同》和《装饰装修合同》,《商品房买卖合同》中约定毛坯价,《装饰装修合同》中约定装修价。

 

二、精装修房的装修质量是如何规定的?

 

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(一)法律、法规的规定
 
《民法典》第六百一十五条 出卖人应当按照约定的质量要求交付标的物。出卖人提供有关标的物质量说明的,交付的标的物应当符合该说明的质量要求。
第六百一十六条 当事人对标的物的质量要求没有约定或者约定不明确,依据本法第五百一十条的规定仍不能确定的,适用本法第五百一十一条第一项的规定。
《民法典》第五百一十条 合同生效后,当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的,可以协议补充;不能达成补充协议的,按照合同相关条款或者交易习惯确定。
第五百一十一条当事人就有关合同内容约定不明确,依据前条规定仍不能确定的,适用下列规定:
(一)质量要求不明确的,按照强制性国家标准履行;没有强制性国家标准的,按照推荐性国家标准履行;没有推荐性国家标准的,按照行业标准履行;没有国家标准、行业标准的,按照通常标准或者符合合同目的的特定标准履行。
 
风险提示:重视“当事人约定”在案件处理中的重要作用,对于房产公司来讲,在商品房买卖合同中明确约定装修质量要求,对装饰装修的主要材料和设备的品牌、规格、数量等详细约定,并在补充协议中对未明确的事项进一步完善。
 
(二)建设工程质量、安全标准和相应技术规范
 
(三)当事人的约定
 
1、商品房买卖合同、装饰装修合同、补充协议的约定
通过查看住建部与工商管理总局联合印发的《商品房买卖合同(示范文本)》,装修质量的具体标准体现在附件七中。

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通过查看浙江省住建局和浙江省工商局联合印发的《商品房买卖合同(示范文本)》,装修质量的具体标准体现在附件六中。

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风险提示:对于买受人来讲,要认真查看装饰装修标准,不盲目听信装修价格,只有装饰装修标准才能房子的真正装修。
 
2、商品房销售资料(销售广告和样板房)
 
最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释(2020修正)
第三条 商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请,但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定,并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的,构成要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同,亦应当为合同内容,当事人违反的,应当承担违约责任。
 
经典案例:(2016)粤06民终2377号民事判决书
裁判要旨:富逸湾公司在与黎XX签订案涉合同前,就案涉房屋的销售发放过宣传单,该宣传单明确均价6180元/㎡含2000元/㎡全屋品牌豪装,宣传单还附有房门、卫生间门、防火门、橱柜、灯饰、浴室、地砖、空调、地板的品牌及参考价。故虽然商品房的销售广告和宣传资料一般情况下为要约邀请,但富逸湾公司的宣传资料就案涉房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定,对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响,应认定为要约,从而认定以宣传资料中的标准作为装修交付标准,结合装修工程造价鉴定结论,认定应返还差价。
 
(四)备案装修资料
房地产企业为销售房屋满足行政管理的需要,向相关行政主管部门履行价格报备手续,并非房地产企业向买受人所作的承诺,因此不能视作为当事人的约定。

 

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经典案例:南京中院(2017)苏01民再1号民事判决书
裁判要旨:根据《江苏省城市房地产交易管理条例》(以下简称管理条例)第十三条第二款的规定,《商品房预售方案》系房地产开发企业向房产管理部门申报商品房预售许可的必备材料,双方当事人签署的补充协议第十三条裁明“涉及的资料、图示、数据等均以政府主管部门批准文件为准”,申报商品房预售许可证的材料属应批准文件,且《商品房预售方案》载明4500元/平方米装修的单价信息已在“南京市网上房地产”网向全社会进行公示,按照补充协议的约定,《商品房预售方案》中明示的装修单价信息应作为双方合同权利义务的内容。

 

三、装修质量不符合要求,如何承担法律责任?

 
《民法典》第六百一十七条 出卖人交付的标的物不符合质量要求的,买受人可以依据本法第五百八十二条至第五百八十四条的规定请求承担违约责任。
第五百八十二条 履行不符合约定的,应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确,依据本法第五百一十条的规定仍不能确定的,受损害方根据标的的性质以及损失的大小,可以合理选择请求对方承担修理、重作、更换、退货、减少价款或者报酬等违约责任。
 
江苏高级人民法院制定的《商品装修房买卖合同装修质量纠纷案件审理指南》
第16条 对装修质量不符合约定要求、不符合法定要求或者因欺诈、重大误解等原因导致装修实际价值明显低于约定装修价格的违约责任,当事人没有约定或者约定不明,买受人请求出卖人承担减少房屋装修部分价款的违约责任的,应予支持;当事人有明确约定,买受人在约定责任方式之外要求出卖人承担减少装修价款违约责任的,不予支持,但出卖人同意的除外。

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