金福地公司开发建设了“金福地花园”项目，在该项目排污管网分项工程中，俏伊五金建材经营部（以下简称“俏伊经营部”）供应检查井和双壁波纹管及相应的配套管件，截止至2013年1月24日，金福地公司尚欠俏伊经营部货款115万。同日，经金福地公司、海运公司和俏伊经营部三方协商一致，签订了《房屋抵款协议》，由海运公司用自己开发的海运花园项目的贰套商品房及贰个车位（总价348万）冲抵应付给俏伊经营部在金福地花园项目的排污管网分项工程115万货款，并由俏伊经营部支付差价233万元。

2014年6月，俏伊经营部指定的陈钇安、陈俏伊与海运公司签订了《商品房购销合同》，支付了233万差价、物业费和维修基金，办理了收房手续，但是未办理房屋过户登记，房屋仍然登记在海运公司名下。

后案外人民间借贷纠纷一案，法院于2014年4月22日查封了海运公司名下包括涉案房屋在内的海运花园部分房产和车位。其后，案件进入执行程序，法院要评估拍卖案涉房产和车位，陈俏伊对此提出异议。

【争议焦点】：
 

金福地公司和俏伊经营部达成以房抵债的协议，陈钇安、陈俏伊和海运公司签订了价值348万元的《房屋购销合同》，并且补交了233万的房屋差价，办理了交付手续，债务已履行完毕，只是未办理过户登记。陈钇安、陈俏伊是否可以认定为房屋的实际买受人、享有房屋的所有权？陈钇安、陈俏伊是否可以排除法院的强制执行？

【最高院裁判思路】
 

一、关于陈钇安、陈俏伊对案涉房屋是否享有所有权的问题

本院认为，《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”也就是说，对于基于法律行为发生的不动产物权变动，除了需具备合法有效的法律行为之外，完成不动产登记亦属物权变动生效的要件。本案中，案涉房屋属于不动产，故依法应当办理所有权转移登记，登记完成后方发生房屋所有权变动的效力。而案涉房屋并未登记在陈钇安、陈俏伊名下，陈钇安、陈俏伊主张对案涉房屋享有所有权，没有事实和法律依据，本院不予支持。

本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，买受人购买了商品房，非因买受人自身原因未办理过户登记，当与案外普通金钱债权人权利保护发生冲突时，为了保护正当买受人的合法权利，法院规定案外普通金钱债权人不得侵害买受人的利益。但该规定必须严格限定正当买受人。

而以物抵债协议系以消灭当事人之间的金钱债务为目的，不动产交付仅系以物抵债的履行方式，并不能改变所谓的“买受人”在本质上系出卖人的普通金钱债权人的地位。这与前者规定所要保护的非金钱债权迥然不同。基于以物抵债而拟受让不动产的“买受人”，在完成不动产权属转移登记之前，仅凭以物抵债协议并不足以形成优先于一般债权的权益。

而如果认为此种情况下的所谓“买受人”可以排除出卖人的其他金钱债权人对抵债物的强制执行，则无异于该“买受人”通过以物抵债的方式即获得了优先于出卖人的其他普通金钱债权的法律地位，使得本应处于平等受偿地位的普通债权仅因以物抵债协议的签订就产生了优先与劣后之别。因此，除非执行案外人确有证据证明当事人之间已经另行形成了不动产买卖关系，而购房款的支付方式是以出卖人欠付的债权抵顶，否则，一般而言，以物抵债关系中的债权人对于抵债物的权利，并不能够排除债务人的其他债权人的强制执行。

从陈钇安与金福地公司签订《商品房购销合同》的原因来看，虽该合同具有房屋买卖合同的外在形式，但据其自认，实质上是冲抵金福地公司欠付的材料款。也就是说，双方的真实意思表示为抵销债务，即陈钇安签订该合同的目的实际上并非为购买案涉房屋，而是为了实现债务的清偿。基于债的平等性原则，陈钇安对金福地公司的债权并不较本案所涉执行债权更具有优先实现的价值利益，故不能认为陈钇安对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益。

延伸理解：最高院72号指导案例

【裁判要旨】：双方系争商品房买卖合同是在彦海公司（甲方）未偿还借款本息的情况下，经重新协商并对账，将借款合同关系转变为商品房买卖合同关系，将借款本息转为已付购房款，并在此之前已办理了商品房预告登记。双方经协商一致终止借款合同关系，建立商品房买卖合同关系，也并非为双方之间的借款合同履行提供担保，而是借款合同到期彦海公司难以清偿债务时，通过将彦海公司所有的商品房出售给汤龙等四位债权人的方式，实现双方权利义务平衡的一种交易安排。法院认为，在法律不禁止的范围内，双方可以合意变更民事法律关系，故认可了双方的商品房买卖合同。

如果双方之间存在欠款关系，想要将欠款关系成功转化为房屋买卖合同关系，真正实现以物抵债，取得房屋的所有权，做到以下两点是至关重要的：

1.在《以房抵债协议》中必须重新协商并对账，明确将借款合同关系转变为商品房买卖合同关系，将借款本息转为已付购房款，多退少补购房款。

2.《以房抵债协议》签订以后，一定一定一定要及时办理过户手续。

参阅案例：

(2019)最高法民终1894号

最高院72号指导案例