在“威科先行法律数据库”中以“商品房买卖合同纠纷”、“贷款原因”、“解除合同”为关键词，对近五年来的作出的判决书进行检索，得到以下数据（检索时间：2020年11月30日）：

从上述数据可以看出，全国涉及贷款原因引起的商品房买卖合同纠纷案件，浙江、广东、江苏、天津、上海、北京等经济发达地区属于案件高发区，其中浙江省辖区内此类案件数量达140件之多，占比46.05%。

近五年来，全国范围内涉及贷款原因引起的商品房买卖合同纠纷案件共有304件，其中进入二审阶段的有158件，二审率达到52%，可见司法裁判难度较高。近五年案件数量上，同比呈逐年下降的趋势。

涉及贷款原因引起的商品房买卖合同纠纷案件中原告类型，自然人和法人各占半壁江山。有部分贷款无法办理的原因在于买受人（自然人），而有部分贷款无法办理或首付比例提高等原因又在于房地产开发公司（法人），因此既有买受人告房开公司的情形，又有房开公司告买受人的情形。

二、贷款不能的各类情形分析

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条规定，商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款，因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。从法律条文上来看非常容易理解，但在实践中却存在很多争议，下面将一一分析。
 

（一）因个人征信问题导致无法获得贷款，是否解除商品房买卖合同？
 

【案例一】(2019)川0682民初1838号

2018年7月12日，邱某与房地产公司签订《商品房买卖合同》，邱莉如约支付了房屋首付款201,952元，但因邱某无法办理银行按揭贷款，导致购房合同无法继续履行。邱某遂诉至法院，要求房地产公司退还房屋首付款及资金占用期间的利息。房地产公司辩称，邱某未取得贷款并非其无信用卡使用记录，是其个人正信问题造成的。经查询，是因邱莉个人征信及向银行提供不真实的贷款资料所致，不属于“不可归责于买卖双方”的原因，不应向其退还全部的购房首付款。人民法院经向两家银行核实，本案无法办理贷款确系个人征信存在问题。

法院认为，作为购房人应提前了解房贷政策及个人征信是常识、常理，邱某对拒贷风险应有预判，房地产公司已就购房人需知晓房贷政策尽到了足够的提醒义务，而银行审查后能否批准贷款是其权利，不能苛求房地产公司向其保证能够在两家合作银行中获得贷款。因此，邱某未获贷款原因是其个人问题，不属于“不可归责于买卖双方的原因”，邱某构成违约。

【案例二】(2019)鲁1003民初3939号

法院认为，原告称被告签订完合同后自己到银行办理贷款，后因征信不过关无法办理贷款，被告将此事告知了原告。被告应按照双方签订的《商品房买卖合同》约定，及时履行支付购房款的义务，现被告至今未能按照合同约定付清全部购房款，属根本违约，对原告解除合同的诉请予以支持。

【法律分析】

根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条第一款的规定，商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。商品房买卖合同中没有约定违约金的情况虽然少见，但是答案显然是否定的，买受人仍需承担违约责任。

实践中经常出现的问题是买受人因个人征信问题无法获得贷款，但合同中约定了高额的违约金，如房款的20%或30%。双方在协商解除过程中，房产公司要求扣除高额的违约金才解除合同，买受人不肯，合同陷入僵局，遇到这种情况如何处理呢？

1、买受人可以起诉解除合同，法院一般以双方协商一致为由判决解除买卖合同。在贷款不能、双方又协商不成的情况下，买受人只能向法院起诉要求解除合同，并返还首付款。在此情况下，房产公司只收到了首付款，剩余房款拿不到，并且房子已经网签至买受人名下，此种情形下房产一般也会同意解除合同，或者提起反诉。按照法律规定违约方无解除权，但因房产公司也同意解约，相当于协商一致解除。另外，如果房产公司不同意解除，根据《民法典》第五百八十条规定，买受人没有能力一次性全款的，属于“事实上不能履行”，致使合同目的无法实现，也可以请求法院解除合同。

2、对于房产公司主张的高额违约金，是否应当支持？

《商品房买卖合同》系当事人真实意思表示，且不违反法律禁止性规定，应属有效，双方应当按照合同约定履行各自义务。买受人无法通过银行贷款的方式支付剩余购房款，已违反合同约定，应按合同法第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”，及《商品房买卖合同》中约定的违约条款承担违约责任。但违约损害赔偿责任方式有两种，即补偿性损害赔偿和惩罚性损害赔偿，一般的合同违约责任仅适用补偿性损害赔偿。房产公司应当举证证明买受人的违约行为对自己造成的损失。如合同约定的违约金过高，法院有权予以调整。
 

（二）买受人还贷能力不足、银行流水不够导致办理贷款失败，是否可以解除合同？
 

【案例一】(2018)浙0185民初6274号

【案例二】(2019)新0104民初9966号

法院认为，本案中，原、被告订立《商品房预售合同》，约定被告以贷款方式付款，但因被告原因未能订立商品房担保贷款合同，被告也未支付余款，被告违约行为致使合同目的不能实现，故原告所提诉请，本院予以支持。

【案例三】李某与某房产公公司商品房买卖合同纠纷案

原告李某与被告某房产公司签订商品房买卖合同，在支付首付款后，后续以房贷的形式支付。但原告因贷款申请未能通过银行审批，无法继续履行合同向法院提起诉讼，请求判令解除合同。被告则辩称贷款申请未通过系由原告未及时向银行提交相关材料造成，原告不享有合同的法定解除权。

法院经过调查，根据银行方面对不予批准贷款的原因作出解释及原告提交的符合贷款要求的征信报告等材料，足以说明银行是基于对原告还贷能力的考量而不批准贷款，并非被告所称的由原告未提交材料造成。

【法律分析】

根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条的规定，因不可归责于当事人双方的事由导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。

其中认为买受人还贷能力不足、银行流水不够导致办理贷款失败属于买受人一方的判例，如此认定主要的观点在于买受人作为完全民事行为能力人，应当就自己的资金情况和还贷能力有清楚的认知，买受人应当预见自身因还贷能力不足、银行流水不够导致办理贷款失败。而认为买受人还贷能力不足、银行流水不够导致办理贷款失败属于不可归责于当事人双方的判例则认为，还贷能力不足、银行流水不够属于客观情况导致的无法办理贷款，不能将贷款未获审批的责任强加给了买受人，有违公平原则，可能产生显失公平的结果。

笔者更认同第二种观点，因为买受人在商品方面买卖合同关系中本就处于弱势一方，应当考虑买受人主观意志，买受人如果主观上态度消极、恶意的，如买受人拒绝提供贷款材料、拒不签字等行为应当认定为“可归责于买受人一方的事由”，如果仅仅是单纯的还贷能力不足、银行流水不够属于客观情况导致的无法办理贷款，应当认定为“不可归责于双方当事人的事由”。

（三）银行提高首付比例或贷款比例降低或提高贷款利率，是否可以解除合同？
 

一审法院认为，房贷政策导致首付比例提高，彭琳茹无法获得贷款，且金科公司无法举出由于彭琳茹原因导致合同无法履行的证据，据此，法院判决支持彭琳茹的诉讼请求。金科公司上诉至重庆五中院后，重庆五中院驳回上诉，维持原判。

【案例二】(2020)鲁1003民初4044号

合同签订后，刘镇按照约定支付了首期购房款383085元，但贷款手续至今未能办理。各银行均告知首付款需达到50%以上，剩余款项才能贷款。现刘镇已无能力继续支付增加的首付款，且首付款的比例也超出了合同的约定，故涉案合同已无法继续履行。刘镇要求解除合同。君泰公司认为根据合同的约定，贷款未能办理时，刘镇应当全额交齐剩余房款，其无权要求解除合同。

法院认为，根据庭审查明的事实，无论是银行上调首付款比例还是政府规定必须先交纳公共维修基金，均属于不可归责于刘镇或君泰公司的事由，现刘镇据此主张要求解除涉案商品房买卖合同，应予准许。

【法律分析】

另外值得注意的是，是否只要银行提高首付比例或贷款比例降低或提高贷款利率，就可以不加限制的据此解除商品房买卖合同，笔者认为并不必然。

以浙江省范围为例，根据《浙江省高级人民法院民一庭关于审理受房地产市场调控政策影响的房屋买卖合同纠纷案件的若干意见（试行）》第四条的规定，确因首付款比例提高使得合同无法继续履行的举证责任在于买受人。

进一步说，笔者认为合同无法继续履行的情形主要是指买受人本身经济困难，提高首付比例较大或者提高的首付款数额较大，以致于买受人无力承担提高部分金额，陷入履行不能的情形。因此，当买受人遭遇银行提高首付比例或贷款比例降低或提高贷款利率等情况的，买受人应当积极组织证据，以证明自己陷入无法履行的境地。

实践中，因为个案存在差异性，买受人是否真的因银行提高首付比例或贷款比例降低或提高贷款利率陷入无法履行的情况，无疑将成为诉讼过程中事实认定的重要争议焦点。对于银行提高首付款比例或降低贷款比例给买受人造成的影响，买受人一方需要举证证明自身的经济困难情况，开发商一方亦可举反证推翻买受人的主张。法官会结合贷款金额的多少、对买受人影响的大小、买受人的承受能力等各种原因综合分析，自由裁量是否解除合同。

【实践问题】

从上述案例以及笔者大数据搜集的大量案例来看，法院均不会支持全款补足的约定。究其原因，一是房产公司提供的商品房买卖合同都是格式合同，未与买受人协商过，如若支持全款补足的约定实际上加重了买受人的一方责任，显失公平。二是如此做法无异于架空《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第23条，该条款将成为具文。但仍需注意的是，法院不支持全款补足约定的前提是不可归责于当事人双方的原因导致无法办理贷款。如果是因买受人一方的原因导致无法办理贷款的，则另当别论。
 

 （四）因项目本身原因银行不放贷，是否可以解除商品房买卖合同？
 

【案例一】(2017)冀0503民初1614号

法院认为，因原告未能及时取得商品房预售许可证，直到2015年10月才取得商品房预售许可证，致使原告不能按定购协议约定的时间于2012年12月31日向被告交付房屋，被告无法办理贷款。驳回原告诉讼请求。

【案例二】(2015)长高开民初字第677号

法院认为，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条：出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定为无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定为有效。被告长春汉森融信房地产开发有限公司未取得商品房预售许可证明，至原告诉至本院前亦未取得，故双方签订的《定购协议书》应当认定为无效；

上述案例，说明因开发商项目本身原因如房屋的“五证”《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工证》、《商品房预售许可证》不齐全导致买受人无法办理贷款的，买受人无需承担责任。相反，因项目本身存在问题的，买受人还可以要求解除合同并要求开发商承担违约责任。其中，因开发商未办理预售许可证之前和买受人签订商品房买卖合同后，买受人无法办理购房贷款是最为常见的类型。

（一）开发商的应对策略

1、在认购协议书（定金合同）、商品房买卖合同等与购房者签订的相关合同中加入条款：“若首付比例需要提高或者因为国家政策、银行审批等原因导致贷款利率提高的，买受人应当以其它形式自行补足房款”，该条款应当进行显目提醒处理，用黑体、加粗等方式着重标出，可以在后续产生纠纷进入诉讼程序时，说理上可取得较大优势；此外，在可能的情况下，还应当要求购房者在该条款上单独签字捺手印。

2、开发商在楼盘开盘之前，应当与银行方面签订正式书面协议，就所售房屋的首付款支付比例以及贷款利率等事项进行明确约定，尽量减少出现贷款审批不通过等情形发生。在网签之前，提前做好贷款预审。

3、开发商法务部门应当密切关注全国房地产宏观政策，同时也密切关注地方上实施的房地产政策，当出现新政策、新规定的时候及时咨询法律顾问单位了解相关风险和应对策略。

4、在与购房者签订买卖合同的时候，在合同中明确约定由于国家政策或者银行风控等原因导致购房者贷款无法办理等情形，排除在购房者行使合同解除权的范围以外。

5、在出现需要提高首付款比例或者提高贷款利率的情况时，开发商应当及时以书面方式通过邮寄送达、公证送达、电子送达等多种方式通知购房者，告知购房者可以行使自行选择开发商合作银行以外的银行办理购房贷款的权利。此外，还应当告知购房者如果仍选择开发商合作银行办理购房贷款的，应当按照合同约定以其他方式补足购房款或相应提高贷款利率。

6、若开发商与购房者经过友好协商，一致同意愿意解除商品房买卖合同的，应当将协商内容和协商结果制作成书面协议的形式，正式解除商品方面合同。解除协议中应当就解除后的权利义务清算进行明确约定，以免后续再生滋扰。

7、在办理贷款之前，对买受人就贷款审批进行风险提示，最好制作书面的风险提示并由买受人签字，在发生纠纷时，用以证明开发商在售房过程中尽到了提醒义务。

（二）购房者的应对策略

1、购房者在购买房屋之前需要关注所购买房屋的“五证”是否齐全。“五证”包括《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工证》、《商品房预售许可证》。购买“五证”不齐全的房屋在办理贷款时，很可能出现审批贷款不通过的情况，在这样的情况下很容易出现纠纷。“五证”齐全的商品房因其手续完整、后需保修资金相对也有保障，通常出现因开发商原因办理贷款不成功的概率较低，从而尽可能保护购房者自身利益。

2、购房者在购买商品房之前应慎重考虑开发商品牌及以往口碑，尽可能选择有较高知名度、开发质量高的开发商，该类开发商往往资信良好、资金雄厚且在开发过程中更为重视项目合规，开发的楼盘出现由于信用状况不佳或者“五证”不齐导致无法办理贷款的概率较低。

3、通过购房贷款模式购房的购房者，需要在签订认购协议书（定金合同）之前，提前查清楚自己的征信情况，个人征信信息可以在中国人民银行征信中心（网页版）上进行自查。同时购房者还应就办理贷款的风险和审批程序与开发商合作银行进行充分的沟通，例如开发商合作银行对于目标楼盘的评价、贷款利率和首付款比例的确认、购房贷款的审批时长等。

4、购房者在与开发商签订认购协议书、商品房买卖合同等文件时，需要特别关注相关合同中对于无法办理购房贷款时责任的认定与处理约定等。由于开发商制定的格式合同经过备案等程序，一般来讲不允许购房者进行修改。此时购房者如果发现存在约定对己不利的，应当向开发商提出书面异议或者口头异议，并将全过程录音录像，若发生纠纷可备不时之需。

5、在无法办理贷款的情况出现时，购房者要积极获取并固定贷款无法办理的原因不在于购房者的证据，例如获取到银行拒绝办理贷款原因的书面回复等证据，在无法取得书面回复时，也可以采取录音录像等形式进行取证。

6、采取综合性纠纷化解机制。购房者在遭遇因无法办理房贷从而想解除购房合同并退还定金、购房款时，要采取综合性措施，将违约风险降到最低。

本文为盈科杭州律所滕玲玲、孟钢杰律师原创内容，欢迎法律同仁共同探讨分享。