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开发商逾期半年取得不动产证,业主主张退房并要求开发商承担高额违约金,能得到法院的支持吗?

来源:原创 作者:滕玲玲 时间:2021-09-29


开发商逾期半年取得不动产证,业主主张退房并要求开发商承担高额违约金,能得到法院的支持吗?
 


  
      
      审理法院:浙江省杭州市萧山区人民法院

  委托代理人:滕玲玲律师,北京盈科(杭州)律师事务所

  【案情介绍】:

  (为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争,以下当事人姓名均为化名。)

  陈某与开发商在2019年签订了《房屋预约转让合同书》,预约受让萧山区XXXX财富中心的房屋,并于当日支付了房屋的全部预约转让款。上述合同约定开发商应在2020年12月31日前取得案涉房屋的房屋所有权证并具备转让条件,签订正式的买卖合同,2021年12月31日精装修交付。由于疫情、案涉项目属于特殊的村级留用地项目等原因,开发商直到2021年6月29日才取得案涉房屋的不动产权证。陈某于2021年4月17日向萧山区人民法院提起诉讼,认为开发商未按照合同约定取得房屋所有权证并具备转让条件,无法按合同约定签订正式的房屋转让合同,导致合同目的无法实现,属于根本违约。陈某提出的诉请包括:1.要求被告开发商退还三套房屋的转让款500万元;2.要求被告开发商支付违约金共计100万元(房屋总价款的30%);3.本案诉讼费由被告开发商承担。
 

  【案情分析】:

  律师接受被告开发商的委托后,结合本案事实和证据材料,作出如下分析:原告陈某以开发商迟延取得不动产权证书、没有按时签订本约为由,书面通知解除双方所签订的《房屋预约转让合同书》,继而提起本案的诉讼请求,即返还购房款并支付违约金。很显然,本案最重要的争议焦点为:(1)案涉《房屋预约转让合同书》是否达到了约定的解除条件;(2)原告陈某是否以书面通知的方式已经解除案涉《房屋预约转让合同书》。

    【律师评析】:

  第一,案涉《房屋预约转让合同书》没有约定解除合同的条件,且开发商迟延取得不动产权证书的违约程度显著轻微,不影响合同目的实现,原告不享有约定解除权。案涉房屋于2021年12月31日才交付,虽然迟延半年才取得不动产权证,但是并未侵害原告的任何权利,且开发商目前已经具备签约条件,不存在签约障碍。

  第二,原告陈某以书面通知的方式不发生合同解除的效力。

  根据《九民纪要》)第47条的规定,“合同约定的解除条件成就时,守约方以此为由请求解除合同的,人民法院应当审查违约方的违约程度是否显著轻微,是否影响守约方合同目的实现,根据诚实信用原则,确定合同应否解除。违约方的违约程度显著轻微,不影响守约方合同目的实现,守约方请求解除合同的,人民法院不予支持;反之,则依法予以支持”。很显然,本案违约程度显著轻微,且不影响购房目的的实现,原告不享有解除合同的权利。